由 jpichiban 
2024-09-30T06:16:44.670Z
（德國之聲中文網）中國人民銀行週日（9月29日）在公告中指出，將完善商業性個人房貸利率定價機制，要求商業銀行分批將存量房屋貸款利率下調至低於央行貸款基準利率（LPR）不少於30個基點。
消息公布後，農業銀行、中國銀行、建設銀行及工商銀行，中國四大行也立刻發出聲明，公告稱「正在擬定調整存量房貸利率的方案」。
對此，台灣中華經濟研究院大陸經濟所助研究員王國臣向DW表示，下調利率的幅度並非問題，但中國在過去已多次調降新屋購房利率、房貸利率，但房價仍持續走低，顯示出相關政策難以刺激房市，「過去整體來說，其實這已經是做了很久、很多次的事情了，但以目前走勢來看，看起來是效益不大」。
王國臣指出，問題的本質在於民眾是否有錢以及有意願買房。他認為，雖然透過貨幣政策可以提升民眾購房意願，但購買的房屋是否會變成「爛尾樓」，以及持續下跌的房價讓當前有意願的買家都處於觀望狀態，「現在的調降房價房貸利率可能會是提油救火，反而不會是改善，因為房貸利率下降，那我可能去還房貸而不會去買房」。
學者：習不在乎房市是否崩
儘管中國政府搶在十一假期前推出一系列救房市措施，但中國社會如今面臨的是消費力低迷 導致房市供需不平衡。王國臣認為，「事實上是因為『三道紅線』後，再加上整個中國大陸經濟政策的左傾，所以整個經濟和社會消費力都明顯的萎縮，那麼習的看法是他一點都不在乎房地產到底會不會崩 」。
三道紅線為2020年中國政府根據習近平提出的「房子是用來住的，不是用來炒的」政策，針對中國房地產企業債務風險提出的「三條紅線、四檔管理」監管要求。
但對於中國房市崩盤是否將對中國經濟產生劇烈影響，王國臣表示「確實是劇烈的」，但他主張，近幾年因中國房市推移，房地產佔中國GDP的比例不斷下降，「總有一天降到無關緊要，所以它（中國政府）現在就這個拖的過程，讓整個房地產占GDP的比重不斷的削減」。
值得注意的是，上週三（25日），中國金融監管三部門（中國人民銀行行長、國家金融監督管理總局、中國證券監督管理委員會）聯袂召開記者會，期間重點「三降」，降準、降息、降存量房貸利率，被稱為央行三支箭。
王國臣表示，中國央行射出三支箭意味著「北京當局也發現到，因為大家都看空中國大陸之際 所以外資不斷的從股市撤離，你總是要添一些柴火，讓大家覺得中國經濟不是這麼一路往下看的」。
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房企接连爆雷：中国房地产商碧桂园2024年2月28日表示，27日遭债权人提出了清盘呈请。消息一出，碧桂园28日在香港股价下跌约12%。在中国政府欲重建各界对房地产业的信心之际，此事也对经济前景蒙上阴影。此前碧桂园是为数不多的没有出现资金问题的中国大型开发商之一，但2023年上半年亏损达到了67亿美元。9月中，碧桂园获得债权人的批准，将六只境内债券的偿还期限延长三年。
恒大资不抵债：中国房产巨头恒大集团才刚于今年1月底遭香港高等法院裁定资不抵债，勒令清盘。碧桂园债务估计约1.36万亿人民币（约1900亿美元），接近其1.43万亿人民币的资产；恒大集团负债则达到3000亿美元。恒大2023年9月22日提交给证券监管机构的公告中称，由于房地产销售不如预期，该公司认为有必要重新审视350亿美元的债务重组的方案。9月底，恒大证实其创始人许家印”因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施”。2021年恒大陷入资不抵债，导致了一系列开发商违约，引发了中国的房地产泡沫崩解。
金融信托巨头陷入财务危机：2023年8月，有报道称中国最大私人信托公司中融信托出现财务危机，无法完成信托产品的兑付，影响范围可能达到人民币3500亿元。其母公司中植集团也承认有流动性困难，计划债务重组。8月16日，约二十名抗议者在北京中融信托大楼前抗议要求还钱，他们购买了高收益的金融产品，却无法得到兑付。信托业历来是房地产商重要的资金来源，房地产业的爆雷也使信托业陷入危机。
放松限购刺激房市效果不彰：中国央行2023年8月宣布降低首次购房者现有抵押贷款利率，以及部分城市的购房首付款比例。从8月末到9月初，广州、深圳、北京、上海相继官宣实施”认房不认贷”政策，名下无房人群的购房门槛比之前降低，不少购房人将由二套房资格变为首套房资格，首付比例大幅下调。此后有报导指北京的房产交易出现小幅反弹。但更多的专家指出，这些措施可能会使房地产交易中产生短期反弹，但不足以稳定房地产市场。”空置房屋“14亿人住不完”：据中新社发布的一段视频，中国国家统计局原副局长、全国人大财经委副主任的贺铿9月23日在2023中国实体经济发展大会上称，“现在房地产供应过剩，空置的房屋究竟有多少，各个专家估出来的数字相差很大，但是14亿人可能住不完。”他认为“房地产企业必须转型，早转型早主动”。
数百万套房屋未售出：资产管理集团思睿投资（Grow Investment）首席经济学家洪灏表示，调整中国的房地产行业可能需要多年甚至长达十年的时间。“原因是，我们为中国人建造了太多的住房。”中国国家统计局的数据显示，截至2023年8月底，全国未售出房屋的总建筑面积为6.48亿平方米。根据路透社的计算，以平均房屋面积90平方米来算，中国未售出房屋的总建筑面积当于720万套房屋。这还不包括因现金流问题已售出但尚未竣工的大量住宅项目。廣州全面取消限購
中國人民銀行出手救房市之際，中國多個主要城市也推出優化房市措施。其中廣州在29日官宣「取消居民家庭購買住房的各項限購條件」，成為中國第一個全面取消住房限購措施的一線城市。
《南方日報》引述廣東省城規院住房政策研究中心首席員李宇嘉認為，在中國政府明確釋出「止跌回穩」的強烈信號後，各地的政策對於穩定房地產將有「極強的作用」，而各方在過去幾天密集出台政策也是為了在樓市「銀十」到來之前，同時也在今年最後一個季度，帶動樓市交易量。
廣州取消限購措施也在中國社群平台微博上引發討論，儘管有人支持相關政策，但也有不少人質疑「樓市不好是因為限購？是因為大家沒錢沒信心吧」，「有錢人可以多屯幾套了，沒錢人依然買不起」。
王國臣也認為，從中國的經濟成長率、中國法拍數量，或從中國裁員減薪的新聞都可看出「絕大多數人是沒錢的」，再加上五大國有銀行的不良單資產出現顯著成長，「你房貸利率降再多這些人也沒錢買……所以我們會預期基本上不大會有顯著的改善」。
除了廣州之外，上海及深圳也同步在周日晚間宣布調整限購措施。
上海市住房城鄉建設委員會、市房屋管理局、市財政局、人民銀行上海總部等機關，29日晚間聯合發布《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》。
該份通知指出，自10月1日起調整限購政策，針對非上海市戶籍人士購買外環外住房須繳納的社會保險及個人所的稅年限，從原先的3年下修至1年；持有《上海市居住證》且在上海繳納社保及所得稅滿3年的外地家庭，在購房套數上也將比照上海家庭。
其他措施包含，將住房增值稅從5年調整為2年、首購住房的首付比例降為15%，二套降為25％、開放非普宅。
深圳同樣也祭出大幅下調首付比例的方案，將購買第二套住房的首付比例從原先的30％下修至20％，具有市籍和非市籍人士在部分地區購房限制也有所放寬。
此前，深圳首購住房的最低首付比例為30％，第二套則為40％。今年5月分別下調至20％及30％。
DW記者李宥臻對此文有貢獻
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