由 jpichiban Fri, 18 Oct 2024 11:00:01 GMT
纽约梅尔维尔一处可供出租的商业建筑，摄于2023年4月17日。Howard Schnapp | Newsday | 盖蒂图片社商业地产的浪潮可能正在转向。美联储于9月启动了降息周期，将联邦基金利率自2020年以来首次下调50个基点，并暗示未来还将有更多降息举措。这可能为利率敏感领域如商业地产带来期盼已久的积极势头。
低利率使得债务成本降低，有助于加速交易流动，而此前在2024年第二季度，行业交易活动曾一度停滞。在新冠疫情初期的封锁措施后几年，商业地产市场承受压力，结束了近15年的牛市，面对的是更高的借贷成本、疲软的租户需求和增加的物业供应。因此，物业价值和销售量均有所下降。
美联储政策转变是商业地产市场“最显著的绿芽”，富国银行分析师在9月3日的研究报告中写道。尽管低利率并非“灵丹妙药”，但美联储货币政策的放松“为商业地产复苏奠定了基础”，分析师在9月底的后续报告中写道。
对于高股息股票如房地产投资信托基金（REITs），低利率使得这些固定收益投资对投资者更具吸引力。但利率下调的主要影响是心理上的，美国银行商业抵押贷款支持证券策略主管Alan Todd表示：“一旦美联储开始降息，他们将继续沿着这条路径前进”，这培养了一种稳定感。随着市场感到更加安心，将“激励借款人走出观望，开始交易”。
再融资和销售量随着行业情绪的改善已经开始回升，CRE融资公司Walker & Dunlop的CEO Willy Walker在9月底接受CNBC采访时表示。在美联储的紧缩周期中，利率上升导致买家和卖家之间的僵局，买家希望价格更低，而卖家坚持高估的估值。这种僵局冻结了交易市场，促使投资者采取观望态度，许多人对市场的下一步走向感到困惑。
但最近，整体交易量在2024年第二季度实现了自2022年以来的首次季度增长，分析师指出，这主要得益于多户住宅领域的销售。根据房地产数据智能公司Altus Group的数据，第二季度发生了超过400亿美元的交易，环比增长13.9%，但同比仍下降9.4%。
随着交易量上升和供应下降，物业估值似乎正在改善，富国银行分析师在9月25日的研究中指出，MSCI美国REIT指数自春季以来稳步上升至9月。尽管这些动态可能为更广泛的复苏奠定基础，一些主要子领域如商业零售地产也在同步回升，但未来的道路可能仍将崎岖不平。
尽管第二季度出现了一些温和改善的迹象，商业地产市场的办公领域仍面临诸多挑战。富国银行报告称，自2022年以来，办公净吸纳量——用于确定占用空间变化的业内指标——首次转为正值，在三个月期间占据了超过200万平方英尺的空间。分析师表示：“尽管幅度不大，但这是自2021年第四季度以来的最佳表现。”然而，这一小胜利不足以抵消不断上升的空置率，因为供应连续第10个季度继续超过需求，将可用率推至新高16.7%。
在纽约曼哈顿等主要城市，6月份办公楼的平均访问量达到2019年水平的77%——自纽约房地产委员会2023年2月开始追踪以来的最高月度总量。尽管如此，富国银行分析师指出，办公市场的复苏仍面临诸多不确定性。 尽管美国商业地产（CRE）市场在第三季度显示出复苏迹象，但分析师警告称，”逆风仍远超顺风”，混合办公和办公室职位增长的放缓继续抑制需求。根据分析师的数据，价格仍低于疫情前水平，自2019年以来，中央商务区办公楼价格下跌了48.7%。CoStar集团美国资本市场分析全国总监查德·利特尔表示，除了远程办公带来的暂时性干扰外，”结构性挑战”自疫情以来加剧了行业的困境，包括需求低迷、空置率飙升和平稳的租金。利特尔称，CRE办公部门”复苏看似遥遥无期”。”尽管其他物业类型正在站稳脚跟，办公楼可能还有更长的路要走——或许需要一年或更长时间价格才能稳定。”
另一方面，多户住宅房地产资产的需求有所上升，根据富国银行的研究，第二季度净吸纳量达到近三年来的最高水平。即使在多户住宅建设蓬勃发展的情况下，这一趋势依然存在。根据RentCafe的数据，今年完工的单元数量有望超过创纪录的50万。到2024年底，开发商预计将完成超过51.8万套出租单元。多户住宅部门在CRE中曾是疫情时期的宠儿，2021年租金增长率达到两位数。但此后增长率已放缓至约1%。然而，这种需求增长表明消费者行为的变化，”家庭正在利用更大的公寓供应、慷慨的优惠和更易管理的租金增长”，富国银行表示。推动租户转向多户住宅的因素之一是入门级单户住宅的供应不足。这一趋势通过房屋所有权成本与租金费用的鲜明对比得以凸显：第二季度平均每月抵押贷款支付达到2,248美元，比平均每月公寓租金1,712美元高出31%，富国银行表示。
多户住宅还受益于空置率的稳定。时隔两年多，第二季度空置率首次未上升，稳定在7.8%。这种稳定，加上1.1%的平均租金增长，表明供需之间更加健康的平衡。展望未来，多户住宅部门的前景依然乐观。富国银行的分析表明，”高昂的房屋所有权成本应继续支撑租金需求”，这意味着当前有利于多户住宅的趋势可能在短期内持续。
原文链接：https://www.cnbc.com/2024/10/18/commercial-real-estate-recovery-may-be-uneven.html