由 jpichiban Sat, 07 Dec 2024 14:04:44 GMT
本文中HTA关注你喜爱的股票创建免费账户Healthcare Realty Trust在田纳西州纳什维尔的建筑。来源：Google地图公司：Healthcare Realty Trust (HR)业务：Healthcare Realty Trust是一家自我管理、自我运营的房地产投资信托公司，主要在医院园区周边拥有和运营医疗门诊大楼。公司通过物业收购和开发有选择地扩展其投资组合。其投资组合包括近700处物业，总面积超过4000万平方英尺，集中在15个增长市场中。公司的物业位于高增长市场，租户组合广泛，涵盖超过30种医生专业。股票市场价值：63.8亿美元（每股17.99美元）股票图标图标Healthcare Realty Trust 2024年的股票表现激进投资者：Starboard Value持股比例：5.90%平均成本：17.14美元激进投资者评论：Starboard是一家非常成功的激进投资者，拥有帮助公司专注于运营效率和利润改善的丰富经验。Starboard在其历史上共发起了155次激进活动，平均回报率为23.37%，而同期罗素2000指数的回报率为14.29%。发生了什么在11月26日，Starboard向美国证券交易委员会提交了13D文件，披露了在Healthcare Realty Trust持有5.90%的股份。幕后Healthcare Realty Trust (HR)是一家房地产投资信托公司，主要在医院园区内或周边拥有和运营医疗门诊大楼。2022年2月28日，公司与Healthcare Trust of America (HTA)达成协议，以约180亿美元的交易进行合并。尽管HR股东以92%的投票率强烈支持，但该合并对HR股东具有一定稀释性，因为交易隐含的资本化率低于5%，而当时HR的交易价格高于此。但管理层有机会通过整合两家企业、识别协同效应、削减成本并降低资本化率至低于合并中隐含的4.85%综合资本化率，来展示收购的智慧。这并未发生。仅仅两年多后，物业运营费用从31%上升至37%，高于同行几个百分点。此外，运营资金（“FFO”）收益率高达9%，远高于同行5%至6%的范围。最后，资本化率为7%，而股票下跌超过15%，相比之下，罗素2000指数上涨了33%。大约三周前，公司长期担任总裁兼首席执行官的Todd Meredith辞职，他在Healthcare Realty度过了23年，其中8年担任总裁兼CEO。帮助即将到来，以Starboard Value的形式（尽管我不确定公司是否这样看待）。然而，Healthcare Realty现在正处于一个关键的转折点，有两条路径可以解锁价值。第一条是保持独立公司地位，这需要聘请一位新CEO，这是公司董事会的最重要职能。然而，在参与了一项有争议的收购并监督了一个表现不佳的管理团队之后，股东完全有权质疑这是否是进行这一关键搜索的正确董事会。因此，沿着这条路径创造股东价值的方式意味着董事会的更新。我们预计Starboard至少会希望获得其中一个席位以协助这一决策。从那里开始，公司迫切需要一个运营上的转机，以解决其臃肿的成本结构，使Healthcare Realty更符合同行标准，这是Starboard在董事会层面展示的另一项专长。这将是一条漫长且不确定的道路，但绝对可以通过正确的董事会和管理团队实现。这使我们进入第二条更短、更确定的路径：出售Healthcare Realty。如果有什么能让一家公司处于伪交易状态，那就是新投资者的到来和公司表现不佳。Healthcare Realty符合这两个条件。 一家公司同时面临激进主义者和CEO离职的双重局面。这家公司有多个潜在的战略收购者——特别是那些资本成本和资本化率较低的大型公司，如Welltower、Healthpeak和Ventas，它们的资本化率大约在5%到5.5%之间。这不仅仅是一个学术上的假设。战略买家的兴趣已经显现：在Healthcare Realty和Healthcare Trust of America同意合并大约一个月后，Welltower提出以每股31.75美元的价格全现金收购Healthcare Realty，总价近50亿美元（该公司上周五收盘价为每股17.99美元）。值得注意的是，当Healthcare Trust of America的合并获得批准时，激进基金Land and Buildings曾反对该交易，支持Welltower的收购提议，但未获成功。
董事会和管理团队通常对激进主义者的想法感到畏惧。但这个董事会应该欢迎Starboard，不仅因为其作为建设性激进主义者的声誉，能够与管理层良好合作创造价值，更因为Healthcare Realty正处于一个转折点，董事会需要决定是全面寻找新的长期CEO，还是探索出售公司。无论哪种情况，有像Starboard这样的股东代表参与都是有帮助的。Starboard是顶级的运营和公司治理激进主义者。如果寻找新CEO是符合股东利益的路径，那么没有人比Starboard更适合与董事会合作实施这一计划。尽管该公司绝非“出售公司”的激进主义者，但它是一个受托人和经济实体，会做任何对股东最有利的事情。此外，如果有出售公司的机会，他们会权衡这一机会与寻找新CEO的计划。这与该公司在之前的激进主义活动中所做的非常相似。2018年，Forest City Realty Trust也出现了类似的二选一情况。最初，Starboard走的是长期价值创造之路——更新董事会并专注于改善公司的成本结构。然而，在此过程中，Brookfield Asset Management提出了以每股25.35美元的价格收购Forest City Realty的报价——这是一个巨大的溢价。这是Starboard无法拒绝的报价，该公司在此情况下退出，相较于同期Russell 2000指数7.2%的亏损，其收益达到了47.27%。虽然我们认为管理层在这个关键时刻应该欢迎Starboard，但我们之前也曾对管理团队的反应感到意外。Starboard尚未正式提名董事，且必须在12月10日前完成提名。这个时间并不长，我们可能会看到Starboard提名候选人，仅仅是为了保留未来的选择。
Ken Squire是13D Monitor的创始人和总裁，这是一个关于股东激进主义的机构研究服务，也是13D Activist Fund的创始人和投资组合经理，该基金投资于一系列激进主义13D投资。Healthcare Realty Trust是该基金的投资对象。
原文链接：https://www.cnbc.com/2024/12/07/activist-starboard-has-a-stake-in-healthcare-realty-trust-two-paths-to-create-value-emerge.html