由 jpichiban Wed, 12 Feb 2025 19:00:20 GMT
2008年7月14日，人们走过位于弗吉尼亚州麦克莱恩的房地美总部标志。AFP照片/保罗·J·理查兹（图片来源应注明PAUL J. RICHARDS/AFP via Getty Images）保罗·J·理查兹 | Afp | 盖蒂图片社
房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）——这两家由联邦政府控制近17年的巨型抵押贷款金融公司——可能被出售给私营部门。在唐纳德·特朗普总统的第一任期内，白宫曾尝试将联邦国民抵押贷款协会（即房利美）和联邦住房贷款抵押公司（即房地美）释放到私人市场。但由于复杂性，这一计划未能实现。
尽管特朗普尚未谈及将政府股份出售给私人市场的想法，但在其第二任期内，这一话题再次浮出水面。专家警告，这可能导致抵押贷款利率上升和投资者风险增加。今年1月，联邦住房金融局和财政部同意修改财政部与房利美和房地美这两家政府支持企业之间的高级优先股购买协议，以确保它们最终从托管中释放。
我们试图解决什么问题？穆迪分析首席经济学家马克·赞迪表示，专家们对于如何处理政府支持企业的释放、何时进行以及政府是否会在事后继续监督这些抵押贷款巨头存在分歧。最终，房利美和房地美从政府支持中释放将取决于特朗普在其第二任期内优先考虑的事项。即便如此，专家表示仍可能存在弊端。
“这最终取决于特朗普总统想要做什么或不做什么，”穆迪分析首席经济学家马克·赞迪说。“即便如此，我认为他们会被阻止实际完成这一计划，因为经济上的不合理性将变得显而易见，”赞迪补充道。
以下是需要了解的内容。释放对购房者和投资者的潜在影响将取决于房利美和房地美释放后政府的支持程度，两党政策中心住房和基础设施项目主任安迪·温克勒表示。专家表示，特朗普政府应对后勤、法律和经济障碍的能力也将是一个因素。但宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产和金融学教授苏珊·瓦赫特表示，“很多事情可能会出错”。
如果处理不当，抵押贷款利率可能会上升，专家表示。赞迪认为“这只是利率会上升多少的问题”。如果你投资于抵押贷款支持证券或房利美和房地美的担保债务，托管的结束可能会带来更多风险，赞迪说。
“因此，你将要求更高的利率来补偿这种风险，因此抵押贷款利率也会更高，”赞迪说。当然，更高的利率意味着抵押贷款的借款成本更高。尽管2024年更多人用全现金支付购房款，但大多数美国人仍然依赖抵押贷款购买房产。根据全国房地产经纪人协会的报告，2024年约有26%的美国购房者支付了全现金，创下新高。相比之下，上一次记录增长是2022年的22%，比2021年上升了9%。
然而，NAR发现，2024年约有74%的买家通过融资购房。这比一年前的80%有所下降。在赞迪看来，任何释放方案都可能影响所有相关方——除了潜在的房利美和房地美股东。
“他们将通过持有的股份赚钱……这就是他们推动这一计划的原因，”他说。为什么房利美和房地美至关重要？ 房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）从抵押贷款机构购买现有的住房贷款。这些公司要么保留这些贷款，要么将其作为抵押贷款支持证券出售给投资者，从而创建一个系统，使抵押贷款机构拥有足够的资本继续提供贷款。两党政策中心的温克勒表示：“没有它们，30年固定利率抵押贷款可能就不存在。”根据全美房地产经纪人协会（NAR）的数据，这两家公司支持了约70%的抵押贷款市场，对美国住房体系仍然至关重要。穆迪分析公司的赞迪表示，这两家公司由国会创建，旨在使住房所有权变得可及，并使30年固定利率抵押贷款成为美国的“主要产品”。
自2008年金融危机期间这两家抵押贷款巨头几乎崩溃以来，房利美和房地美一直处于联邦住房金融局（FHFA）的监管之下。这一协议旨在帮助这两家政府支持的企业从住房市场崩溃中恢复。财政部通过高级优先股购买协议（SPSPAs）为这两家公司提供财务支持，帮助它们保持偿付能力。
沃切特表示，金融危机前创建的抵押贷款复杂、风险高且难以追踪。风险随着时间的推移逐渐积累。她指出，这些高风险贷款来自私营部门的私人标签抵押贷款支持证券。当市场崩溃，导致数万亿美元的贷款在一年内蒸发时，政府支持企业（GSEs）也受到了波及。沃切特说：“私人标签抵押贷款支持证券和高风险贷款引发了危机，但每个抵押贷款参与者都受到了影响。”
由于房利美和房地美是两家最大的抵押贷款机构，政府在2008年介入并救助了这些企业，以避免对住房市场造成进一步损害。温克勒表示，房利美和房地美得到了政府的明确支持，并采取措施降低风险，同时在监管下限制纳税人的风险敞口。在政府控制下，这些政府支持企业并不完全作为私营公司运营：它们保留利润的能力有限，受到严格监管，主要目标是维持住房市场稳定，而不是最大化利润。
尽管特朗普本人尚未提及监管问题，但其他人已经在讨论。新任住房和城市发展部长斯科特·特纳在2月5日接受《华尔街日报》采访时提到，努力释放房利美和房地美将是一个优先事项。潘兴广场首席执行官比尔·阿克曼在12月在X上发帖称，“房利美和房地美成功脱离监管将为政府带来3000亿美元的额外利润”，同时从政府资产负债表中移除约8万亿美元的负债。
专家表示，即使政府优先考虑监管问题，这一过程本身也可能需要数年时间才能完成。沃切特说：“这不是你签一份协议就能完成的事情。”这一过程涉及多个方面，包括财政部、司法部、FHFA和私营部门的股东。然而，赞迪表示，如果“基于经济学的角度，它们不应该有机会被行政释放。这在经济上没有任何意义。”他说：“释放对纳税人、购房者、住房市场、经济都是双输的局面，每个人都比现状更糟。我们试图解决什么问题？”
原文链接：https://www.cnbc.com/2025/02/12/heres-what-privatization-of-fannie-mae-freddie-mac-may-mean-for-your-mortgage.html