由 jpichiban Wed, 19 Feb 2025 20:48:29 GMT
Busà Photography | Moment | Getty Images
社交媒体上不乏分享房地产建议的意见领袖，其中一些人让你在搬离原住所时，将房屋出租似乎成了理所当然的选择。然而，专家指出，管理出租房产可能相当复杂，且改变主要居所可能会对未来的税务产生影响。佛罗里达州奥兰多Moisand Fitzgerald Tamayo公司的认证财务规划师及注册代理人Tommy Lucas表示，意见领袖们常说“直接出租就好”，但当你最终出售房产时，可能会面临“税务炸弹”。
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**房屋资本利得税的“豁免”**
这一税务意外源于一项特殊的税收优惠，即“第121条豁免”，它保护了你主要住宅销售利润的一部分免受资本利得税的影响。单身申报者的免税额上限为25万美元，联合申报的已婚夫妇则为50万美元。要符合豁免条件，你必须满足美国国税局的所有权和使用测试，即在过去五年中拥有该房产并将其作为主要居所居住满24个月，某些情况例外。值得注意的是，这24个月的居住期不必连续。如果你在出售前两年内未对另一处房产申请过此豁免，通常就有资格享受。
超出上述免税额的房屋销售利润，根据你的应税收入，可能需缴纳0%、15%或20%的资本利得税。此外，根据其他投资收益，你还可能需支付3.8%的净投资所得税。通过增加“基础”（即房屋原购买价），加上所谓的资本改进和其他费用，可以减少利润。
**房东可能仅获“部分豁免”**
然而，CBIZ金融服务公司全国税务办公室的董事总经理Mark Baran指出，“如果你出租房屋，只能获得部分豁免。”例如，若你出售房屋获利25万美元，但在过去五年中有三年出租，则只能获得25万美元豁免的五分之二，即10万美元。这意味着在调整房屋基础之前，可能有15万美元的利润需缴纳资本利得税。
Baran补充说，如果你满足所有权和使用测试，且未出租房产，仍可能符合全额25万美元的豁免条件。
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税务小贴士：健康储蓄账户与税务
原文链接：https://www.cnbc.com/2025/02/19/converting-home-to-rental-taxes.html