由 jpichiban Fri, 20 Sep 2024 13:18:58 GMT
2023年7月20日，美国明尼苏达州明尼阿波利斯市哈里森社区，正在建设中的Currie Commons住房开发项目。Ben Brewer | 彭博社 | 美国全国广播公司图片
如今在美国，想要找到一套负担得起的房子实属不易。尽管30年固定利率抵押贷款的平均利率在过去一年中下降了约一个百分点，但根据全美房地产经纪人协会的数据，现有房屋的中位数售价仍上涨了3.1%。然而，明尼苏达州的一项计划或许掌握了解决这一问题的关键，尽管该计划曾面临不少争议。
2019年，明尼阿波利斯市成为美国首个废除单一家庭独占分区的城市，为开发商在曾经只能建造独栋住宅的地块上建造多户住宅打开了大门。通过名为“明尼阿波利斯2040”的计划，该市邀请开发商在不同社区混合开发各类项目，包括专门用于经济适用房的单元。该计划还包括其他改革措施，如取消停车要求，以及优先考虑有利于公共交通使用者、行人和自行车骑手的设计。
明尼阿波利斯市市长雅各布·弗雷表示：“如果我们打算建造经济适用房，我们不只是想安置一个家庭，而是想安置五个、六个、八个甚至25个家庭。我们正在允许更多样化的住房选择。”在竞选活动中，住房问题已成为焦点议题。尽管整体经济是选民最关心的问题，但由于70%的通胀增长归因于住房成本，关于如何抑制价格增长的辩论实际上就是关于如何减缓住房成本的辩论。
前总统唐纳德·特朗普和现任副总统卡玛拉·哈里斯都广泛承诺为首次购房者提供某种支持，哈里斯竞选团队提供了更多细节。哈里斯及其竞选搭档、明尼苏达州州长蒂姆·沃尔兹希望建造300万套新住房，以解决住房可负担性危机。特朗普竞选团队全国新闻秘书卡罗琳·莱维特将更高的住房成本归咎于现任政府的政策以及“不可持续的非法移民入侵”。竞选团队广泛表示，特朗普的住房计划涉及释放联邦土地用于住房建设并削减监管。
供应与需求相匹配
自明尼阿波利斯2040计划通过已有五年，弗雷表示“结果不言自明”。皮尤研究中心的一份报告显示，2017年至2022年间，涵盖明尼阿波利斯2040计划初期，该市住房存量增长了12%，而全州仅为4%。根据美国全国广播公司的一项衡量购房难度的指标，尽管亨内平县是该州人口最多的县，但与相邻的七个县相比，亨内平县是购房第二容易的县。
住房建设似乎已准备就绪。明尼苏达大学城市规划教授瑞安·艾伦分析了明尼阿波利斯市50年的建筑许可申请，发现过去五年，开发商在该市申请建筑许可的速度是年均速度的两倍半。艾伦表示：“这是开发商对这里住房市场兴趣和信心的明确信号。”
最终目标仍然是让城市生活更加可负担。尽管有许多因素决定房屋的市场价格（如便利设施、当地经济、文化因素、迁移模式），但早期迹象表明，明尼阿波利斯的住房计划与租金下降相吻合。在明尼阿波利斯2040计划获批后的约五年里，根据Apartment List的估计，全美租金飙升了22%。房地产市场经历了一系列波动，但明尼阿波利斯的租金却有所下降。 在那个时期，前所未有的冲击接踵而至。全球大流行病剧烈改变了美国人选择居住的地方，随后供应链噩梦和高利率又限制了新房供应，并使许多购房者被困于现有住房。相比之下，明尼阿波利斯市的租金在同一五年期间下降了4%。据Apartment List估计，加州湾区邻居旧金山和奥克兰是仅有的两个租金下降且人口更多的城市。
“当你增加供应以满足需求时，这就像是一种政治哲学上的供给侧进步主义。你能够防止租金大幅上涨，”弗雷说。
明尼阿波利斯地区由于包括新分区规则在内的区域努力，租赁单位数量有所增加。但在圣保罗，福特汽车公司装配厂旧址上正在建设的一个多功能开发项目，却引发了争议。民主党人弗雷承认，该计划极具争议性。全市各地的标语牌纷纷恳求开发商不要“摧毁我的社区”。
在明尼阿波利斯东北部，一户独栋住宅的院子里挂着“停止东北土地掠夺”的标语，指该市东北部地区。如今，这个标语牌正对着今年春天新开放的Solstice Apartments，这是一个新综合体。该建筑有23个单元，其中五分之一是认证的经济适用房，占地面积上原本只有一栋独栋住宅。该建筑几乎全部租出，意味着至少有22户家庭现在共享原本仅一户家庭的地址。
开发商Cody Fischer表示，如果没有明尼阿波利斯2040计划，这个项目根本不可能实现。他补充说，该计划有点争议是“轻描淡写”。“街区里的人们真的不希望这个公寓楼在这里。”住在开发项目附近一街区的Jeremy Wieland就是其中之一。Wieland担心没有提供街外停车位的Solstice Apartments会让该地区交通状况恶化。
Wieland表示，Solstice项目没有充分听取邻居的意见。但他补充说，他支持社区内其他更符合“2040精神”的多户建筑，例如拥有更多两居室单元而非单居室单元，后者更可能吸引单身租户。
开发商Fischer表示，他设计的建筑旨在融入社区，并补充说邻居们对停车的“最坏担忧”并未成真。环保组织也对明尼阿波利斯提出投诉，认为城市需要更多证明增加居住密度不会有害。一群非营利组织提起的诉讼指控城市违反了明尼苏达州环境权利法案，未能证明2040计划不会损害环境。2022年，法院命令暂停实施明尼阿波利斯2040计划。
明尼苏达州立法机构后来通过立法，实质上保护该计划免受诉讼。弗雷称，致力于经济适用房使命的州长Walz于五月签署了该法案。上个月，明尼苏达州最高法院决定不审理此案，为该计划扫清了障碍。 计划获得绿灯放行。随着项目势头渐强，住房问题受到全国高度关注，支持者表示，明尼阿波利斯市的实验表明，需要采取多管齐下的方法——法规和社区参与与资金和税收优惠同样重要。明尼苏达大学的艾伦表示：“我们需要市场介入，但我也要强调，这还不够。我们还需要更积极的州、地方和联邦政府政策，以支持住房市场。”
原文链接：https://www.cnbc.com/2024/09/20/whats-minneapolis-secret-to-fixing-housing-build-more.html