由 jpichiban Mon, 07 Oct 2024 18:18:06 GMT
美联储降息或有助于商业地产扭转颓势，但投资者若涉足市场需谨慎行事。中央银行政策制定者上个月半个百分点降息的举措，标志着”自全球金融危机以来最严重的商业地产低迷期的结束”，富国银行在9月25日的报告中表示。资深经济学家查理·道格蒂写道：”低利率并非灵丹妙药，但较为宽松的货币政策为商业地产复苏奠定了基础。”他补充说：”长期利率的下降似乎正在缓解资本化率的上行压力，并减缓了物业估值的下滑。同时，对经济软着陆的预期增加，似乎为资本从观望中行动亮起了绿灯。”
然而，道路并非一帆风顺。周一，10年期国债收益率自8月以来首次升至4%以上，此前周五的就业报告好于预期。债券收益率与价格呈反向变动。一个基点等于0.01%。根据芝加哥商品交易所的FedWatch工具，联邦基金期货交易显示，在11月下一次美联储会议上，降息25个基点的可能性约为84%，而没有人预期会再次降息半个百分点。
当然，道格蒂表示，市场前方的障碍依然不少，尤其是办公空间领域。”尽管如此，降低利率应能防止困境蔓延，并缩短前方的障碍。”
对于在高利率环境下延长抵押贷款协议的公司来说，较低的再融资利率将带来一些缓解，并最终能够以较低的利率进行再融资，Diamond Hill的高级投资组合专家道格拉斯·金普尔表示。截至9月30日，其公司的短期证券化债券基金（DHEIX）约有25%的资产投资于非机构商业抵押贷款支持证券。
金普尔表示：”这并非万能药，我们知道，当美联储采取行动时——无论是提高还是降低利率——都需要一段时间才能在整个系统中发挥作用。”他认为，投资者现在可以通过自下而上的过程寻找价值。”如果你能找到那些因与商业地产关联而受到定价影响打击的优质资产，那么你就能找到一些非常好的机会。”他补充道，”你只需谨慎行事。”
投资者应了解其经理人购买的内容，或者如果他们自行投资，应了解他们购买的内容，金普尔表示。他特别喜欢单一资产、单一借款人的CMBS和商业地产抵押贷款支持证券。前者，顾名思义，涉及一项资产——如高端酒店——或单一借款人，这可能是一个拥有多个地点的连锁酒店。后者是短期交易，浮动利率，通常由公司用于升级物业，如在公寓综合体中安装游泳池或节能空调，他说。
每个投资也将始终取决于交易本身，金普尔表示。例如，他不会购买洛杉矶或纽约的办公空间，但可能会考虑郊区交易。他会关注那些通常最现代、入住率95%且租户多样化的A级办公室。在酒店或住宿领域，他关注迈阿密或夏威夷等地的”奖杯”物业。”这并不真正关乎酒店本身，而是关乎地点，”金普尔说。他还会关注单户租赁和工业地产，以及一定程度的零售。任何CMBS持有都应只是包括信用和财政部在内的多元化固定收益投资组合的一部分，他表示。”这取决于风险偏好，这将决定他们应考虑何种配置，”金普尔指出。”作为投资者，你若忽视这一点，便是失职。” 如果你只是因为看了新闻标题就避开整个市场的一部分，那里仍然存在机会。
原文链接：https://www.cnbc.com/2024/10/07/fed-cuts-could-turn-the-tide-for-commercial-real-estate-where-to-find-opportunity.html