由 jpichiban Thu, 05 Dec 2024 12:20:46 GMT
在这篇文章中，我们将探讨美国经典购物中心正在经历的戏剧性转变。随着房地产开发商将濒临倒闭的百货商店改造成公寓，一个在购物中心生活的时代即将到来，这可能很快成为一种新常态。一些美国开发商正在拆除梅西百货或杰西潘尼等百货商店，利用这些空间及其停车场在购物中心旁边或通过步道和绿地与之相连的地方建造公寓楼。在其他情况下，他们已经在关闭的店面和其他购物中心物业内部建造了公寓，或者完全拆除这些物业，以便为住宅、零售、餐厅、户外空间和体验的混合用途腾出空间。
Macerich的开发副总裁Jacob Knudsen表示：“购物中心正在重新变得酷起来。”该公司目前正在科罗拉多州布鲁姆菲尔德的FlatIron Crossing购物中心进行重新开发，以增加住房。“因此，能够在附近生活、工作、娱乐、去餐厅，我们确实看到了这是一个趋势。”
这种美国购物中心的新版本出现之际，全国各地的购物中心正在为生存而战，并寻求转型以避免灭绝。很明显，消费者在新冠疫情后仍然喜欢亲自购物，但自2001年以来，传统的锚定百货商店一直在走下坡路，不再像过去那样具有吸引力。随着梅西百货、杰西潘尼和西尔斯等公司缩减规模或完全消失，房地产开发商被迫发挥创意，重新利用这些通常占据购物中心至少一半面积的空间。亚马逊配送中心、匹克球场甚至NHL训练设施都已取代了美国购物中心的大型商店。但房地产开发商表示，随着国家应对住房危机，这些空间增长最快的用途是公寓综合体。
根据房地产咨询公司Realogic的数据，截至2022年1月，至少有192家美国购物中心计划在其范围内增加住房，自疫情开始以来，至少有33家已经建造了公寓。至少还有十几个公寓项目正在全国各地的购物中心进行，包括加利福尼亚、佛罗里达、亚利桑那和德克萨斯州。
Pacific Retail Capital Partners特殊情况小组的负责人Oscar Parra表示：“美国零售业过剩。”他指出，芝加哥郊区一家购物中心内正在建设住房的前Carson’s百货商店项目，以及新泽西州帕拉默斯Westfield的Garden State Plaza正在进行的一个类似项目，这是美国最大、最赚钱的购物中心之一。Parra说：“他们有剩余土地，不是用于零售，而是建造公寓。他们没有看到在地球上最赚钱的购物中心之一增加更多零售的价值，这是一个信号。”
对于购物中心业主来说，这些数字是有意义的。尽管顶级购物中心仍然需求旺盛，但美国近3400万平方英尺的购物中心空间空置且不在市场上。大多数美国人在一小时车程内就有一个高空置率或低消费者流量的购物中心，或者完全被废弃。再加上全国450万套住房的短缺，专家表示，这一趋势有望继续下去。对于开发商来说，增加公寓不仅可以满足需求，还可以让人们更接近他们剩余的零售店。 “购物中心是一个机会，”克努森说。”这是一个寻找土地并拥有现成客户群的机会，让人们进入购物中心。”尽管在购物中心居住是一个独特的机会，但它也伴随着挑战和障碍。建造成本高昂，开发商需要穿越复杂的分区法律和过时的租赁协议迷宫，才能启动项目，因为购物中心通常不被划分为多户住宅区。此外，典型的购物中心和百货商店的形状几乎总是需要完全拆除才能引入住宅。将旧的梅西百货商店改造成几十套公寓似乎很容易，但考虑到建筑的形状，很难以让每套公寓都能接触到自然光和空气的方式进行改造。”我们学到的是，最好将其与购物中心分离，并非在所有情况下都如此，对吧？如果你处于非常密集的城市零售区，那么你可能希望将[公寓]整合到物业本身，我们已经看到了一些这样的例子，”帕拉说。”但大多数情况下，想法是，拆除盒子…刮掉它，去掉它，然后在购物中心和[公寓楼]之间创造一点缓冲。”
在购物中心生活是什么样的？美国的购物中心公寓还没有遍布各地。许多住宅开发项目仍在建设中，将在未来几年内开始出租，而其他项目刚刚开始开门迎客。印第安纳波利斯的拉斐特广场购物中心计划于2025年开始开放1200套公寓单元，包括在前西尔斯大楼中的经济适用房。凤凰城的帕拉迪斯谷购物中心于11月15日刚刚开放了400套豪华单元。尽管近年来公寓开发有所增加，但购物中心内的住宅至少已有十年历史。以罗德岛普罗维登斯的拱廊购物中心为例——这是美国最古老的室内购物中心。这个长期以来一直是普罗维登斯繁忙市中心的焦点，在经济大衰退后陷入了困境。到2000年代末，它完全空置。
然而，开发商并没有让这座历史建筑沦为废墟，而是在二楼和三楼建造了48套微型公寓。现在有数十名租户居住在那里，房地产投资者还购买了其他单元在Airbnb上出租。”成为这样一座历史建筑的一部分很酷，知道这里的每一个单元曾经都是某种商店，”33岁的平面设计师艾米·赫尼翁说，她两年前搬进了拱廊购物中心。”你可以享受到如果你只是住在郊区房子里所没有的便利设施，比如，如果我想剪头发，我可以下楼剪头发。如果我想买午餐，我甚至不需要离开大楼，即使外面的天气很糟糕。”
31岁的税务顾问和房地产投资者斯科特·希恩于10月以25万美元的价格在购物中心内购买了一套公寓，以便在Airbnb上出租。他选择这个空间是因为它靠近火车站、机场和附近的布朗大学，以及像大型金融公司这样的主要雇主。他估计，通过将单元出租给游客，他每年可以赚取2.5万到4.5万美元的收入。”归根结底，这是一次独特的体验，”希恩说。”这是酒店房间的一个很好的替代选择。”
威斯康星州密尔沃基的大道购物中心经历了类似的改造，于2017年开始增加公寓。这个曾经在密尔沃基市中心繁忙的购物中心在经济大衰退结束时有一半空置，后来被卖给了开发商，他们在2010年代末开始改造空间。数十套公寓被改建出来，现在租户们享受着便利设施，如健身房、屋顶露台和自行车存放处。 近年来，这座曾经的购物中心开始对外出租，租户如今可以享用诸如匹克球场地、”狗狗健康中心”和健身房等设施。
2014年9月20日，密尔沃基，威斯康星州，大马路购物中心的商铺。雷蒙德·博伊德 | 迈克尔·奥克斯档案 | 盖蒂图片社
“我们住在四楼。这里曾是YMCA（基督教青年会）的所在地。所以我们的公寓单元所在的地方，以前是YMCA的举重室，而我们环绕整个建筑的走廊，以前是跑道，”40岁的约翰·博查特说。他与妻子和狗狗罗杰在三年前搬进了这座前大马路购物中心。”二楼看起来仍然有点像购物中心。”
在这一层，公寓建在了以前的店面内部。这些单元独特，但也伴随着一些奇特之处。例如，它们都有带有落地窗的复杂门厅，但这些前厅也完全向公众展示，这可能会引发隐私问题。此外，博查特说，由于开发商必须按照店面的原始布局进行设计，一些单元没有窗户。
一些公寓建在以前的店面内部，形成了独特的门厅，完全向公众展示。
他说，他的单元位于综合体的不同部分，有窗户，没有同样的建筑挑战。楼下，他可以进入TJ Maxx和Foot Locker——原购物中心仅存的店面——他说，当想带狗狗去折扣店买新玩具时，”超级方便”。
“他在楼里像个名人。每个人都认识我们的狗。所以这是一个非常友好的狗狗空间，”他说。”如果外面冷，或者下雪下雨，我们可以带着狗散步，你知道，就像90年代的商场步行者，我们可以绕着走五个街区，而不用出门。非常酷。”
约翰·博查特的狗狗罗杰喜欢在前大马路购物中心内散步，并去TJ Maxx。
密尔沃基的前大马路购物中心现在有数十套公寓和几家零售店。
博查特说，最近一家Kohl’s搬了进来，综合体的不同部分正在进行翻新。此外，还有新的美食广场，有十几家餐厅，吸引了游客、当地人和建筑居民。博查特说，这个”非常繁忙”的区域有独立的用餐区和自取啤酒龙头，提供旋转啤酒。
虽然翻新的美食广场很方便，但博查特说，容易进入也”有点问题”，因为很容易避免做饭。”我们可以在线下单，取餐。那里有冰淇淋。所以点外卖太容易了，”他说。”但真的很方便，比如，如果我们被雪困住，我们可以在相当长一段时间内不离开大楼而生存。”
3街市场大厅是一个现代美食广场，对建筑居民、当地人和游客开放。
太平洋零售的营销执行副总裁纳吉拉·凯耶姆说，方便进入是关键。”这真的是基于服务和设施，所以在每个角落为我们的居民创造便利，这样他们就不必离开，可以在购物体验中完成所有日常需求，”凯耶姆说。
虽然可能需要几年时间，但凯耶姆说，住在购物中心有一天可能会像在度假胜地度假一样，一切都通过集中系统计入一个账户。”当你有混合的所有权集团时，这很难，但理想情况下，你住在一个地方，有一个账户，你可以购物、用餐、吃饭和用你的账户购买东西，”凯耶姆说。”那将是真正的无缝整合，使住在那里的人无摩擦。”
—— 德隆·索恩顿和肖恩·鲍德温的额外报道
原文链接：https://www.cnbc.com/2024/12/05/why-developers-are-building-housing-at-shopping-malls.html