由 jpichiban Tue, 21 Jan 2025 19:54:20 GMT
尽管美联储已下调利率，但近几个月来抵押贷款利率却有所上升。经济学家和其他金融专家表示，尽管这些相反的走势可能看起来有悖常理，但它们是由市场力量驱动的，短期内似乎不太可能大幅缓解。这可能让潜在的购房者面临艰难的选择：要么推迟购房计划，要么在当前抵押贷款利率下继续推进。专家指出，后一种选择因房价高企而变得复杂。
亚特兰大的认证财务规划师、CNBC财务顾问委员会成员李·贝克（Lee Baker）表示：“如果你希望或期待利率降至4%，或者房价下跌20%，我个人认为短期内这两种情况都不太可能发生。”截至1月16日当周，30年期固定抵押贷款利率跃升至7%以上，自9月底触及近期低点6%附近以来逐步上升。当前的利率对消费者来说是一种冲击，因为就在2021年11月美联储大幅提高借贷成本以抑制美国高通胀之前，他们支付的30年期固定抵押贷款利率还不到3%。
穆迪首席经济学家马克·赞迪（Mark Zandi）表示：“任何超过7%的利率，市场都会陷入停滞，没人会买房。”他认为，抵押贷款利率需要接近6%或更低，才能“看到房地产市场复苏”。财务计算显示原因：根据Bankrate的分析，30年期30万美元固定抵押贷款利率为5%的消费者每月需支付约1610美元的本金和利息；而在7%的利率下，他们每月需支付约1996美元，每月多出约400美元。
与此同时，随着通胀回落，美联储自9月开始降息。在此期间，美联储三次下调基准利率，累计降幅达1个百分点。尽管美联储政策转向，但赞迪认为，抵押贷款利率在2026年之前不太可能回落至6%。他表示，存在一些“不会迅速消失”的潜在力量，抵押贷款利率甚至可能在回落之前进一步上升。
首先需要了解的是，抵押贷款利率与美国10年期国债收益率的关联比与美联储基准利率的关联更为紧密。截至周二，10年期国债收益率约为4.6%，高于9月的约3.6%。买卖国债的投资者影响了这些收益率。专家表示，近几个月来，由于投资者对特朗普总统提出的政策可能带来的通胀影响感到担忧，收益率有所上升。
专家指出，如果关税和大规模驱逐移民等政策得以实施，预计将推高通胀。如果发生这种情况，美联储可能会更缓慢地降低借贷成本，甚至可能再次加息。事实上，美联储官员最近提到了由于贸易和移民政策变化可能带来的通胀“上行风险”。赞迪表示，投资者还担心特朗普政府预期的大规模税收改革方案可能增加联邦赤字。
此外，还有其他因素影响国债收益率。例如，美联储通过量化紧缩政策减少其持有的国债和抵押贷款证券，而中国投资者在购买国债时“变得更加谨慎”，日本投资者也减少了购买。 穆迪分析公司首席经济学家马克·赞迪指出，由于投资者现在可以从自己的债券中获得回报，他们对抵押贷款债券的兴趣有所减弱。摩根大通私人银行高级市场经济学家乔·塞德尔表示，假设一切按预期发展，抵押贷款利率“可能要到2026年才会降至6%以下”。
抵押贷款溢价处于历史高位。贷款机构通常以高于10年期国债收益率的溢价来定价抵押贷款。塞德尔称，1990年至2019年间，这一溢价（也称为“利差”）平均约为1.7个百分点。目前的利差约为2.4个百分点，比历史平均水平高出约0.7个百分点。
塞德尔解释，利差较高的原因有几个：例如，市场波动使贷款机构在抵押贷款承销方面更加保守，而2023年的地区银行业“冲击”加剧了这种保守主义，导致“贷款标准严重收紧”。他说：“总的来说，2025年可能是住房负担能力仍然面临严重挑战的又一年。”塞德尔表示，较高的溢价“加剧了消费者的住房负担能力挑战”。
根据美国全国房地产经纪人协会的数据，11月份，典型购房者为现有住房支付了406100美元，比一年前的387800美元上涨了5%。
在当前住房和抵押贷款市场环境下，财务顾问贝克建议消费者自问：现在买房对我来说是正确的财务决策吗？还是至少在可预见的未来，我会继续租房？贝克建议，那些想买房的人应该尝试支付“可观”的首付款，以减少抵押贷款的规模，并使其更容易适应每月的预算。他说，不要将首付款的储蓄置于股市的波动之中，“这不是你应该在市场上赌博的东西。”例如，储户仍然可以从货币市场基金、高收益银行储蓄账户或存单中获得大约4%至5%的回报。
贝克还提到，一些消费者可能希望获得可调利率抵押贷款，而不是固定利率抵押贷款——这种方法可能会让消费者现在获得更好的抵押贷款利率，但由于利率波动，未来可能会让买家支付更高的费用。他说：“你是在赌博。”例如，他不建议退休后靠固定收入的人采用这种方法，因为他们的预算中不太可能有空间来适应未来可能更高的月供。
原文链接：https://www.cnbc.com/2025/01/21/mortgage-rates-arent-likely-to-fall-any-time-soon-heres-why.html