2025/02/05
在日本二手房市场，刚建成不久的“超级次新房”的出售量正在增加。在东京和大阪，房龄不足1年就挂牌出售的房源数量达到10年前的3倍以上。投资者预计可以通过转售获利，因此在短期内进行了买卖。日本的新房供应减少也导致需求高涨，这也成为二手房价格上涨的原因之一。为了让实际有居住需求的人（刚需人群）能够买到房子，甚至已经有日本的房地产公司开始限制以转售为目的的购房行为。
日本经济新闻（中文版：日经中文网）以运营房地产信息网站“Mansion Review”的One of a kind（东京都港区）的数据为基础，调查了2014年至2024 年1～10月在东京圈的一都三县（东京都、神奈川县、埼玉县、千叶县）以及大阪府挂牌出售的二手房的房龄和出售时间。
2024年1～10月，在东京和大阪挂牌出售的房龄1年以内的住宅为1548套，增加到了2014年同期的3.7倍。按全年水平换算，同样达到3倍以上。这类房源在二手房销售总量中的占比也提高到1.89％，比10年前（0.81％）翻了一番。甚至还包含从未有人居住过的“全新二手”房源。
挂牌出售量增加的背后原因是市场价格的上涨。从房龄不足1年的二手房售价来看，2024年1～10月东京23区的平均价格为1亿5653万日元（约合人民币734.8万元），大阪市为1亿1498万日元（约合人民币539.8万元），与2019年全年价格相比，分别上涨了50％和66％。
东京23区房龄不足1年的超级次新房最近10年的价格上涨率达到2.6倍，大幅超过新房的价格涨幅（1.9倍）。在神奈川县和千叶县等地区，这类住房的价格涨幅也超过了新房。
由于开发区域减少，日本全国的新房供应套数减少到了10年前的6成左右。城市地区的热门房源吸引了大量申请者参与抽签，导致有意购买的人无法如愿购买。
为此，与新房品质接近的二手房需求高涨。来自中国等的外国人购买次新房的动向也对日本二手房的需求起到支撑作用。在中国经济低迷的情况下，部分资金可能流入了这一市场。
东京的高层住宅楼（资料图）
建筑成本的上升正在推高日本的新房价格。还出现了利率上升预期带来的抢购需求等，使得市场上需求大于供应，次新房价格也水涨船高。日本房地产调查公司东京KANTEI（东京都品川区）的高级主任研究员高桥雅之表示：“次新房的稀缺性高，价格容易上涨”。
从供应层面来分析，挂牌出售量之所以增加，是因为存在以短期持有后转售获利为目的的投资者。
日本的投资用途房地产信息网站“乐待”的数据显示，2024年7～9月在该网站挂牌的分户式住宅的表面收益率（租金收入除以购买价所得的值）为6.69％，比2014年同期下降了2.18个百分点。与长期持有获得租金收入相比，投资者越来越倾向于在短期内获得出售收益。
日本不动产经济研究所的数据显示，因建筑费用增加，2024年1～11月东京23区内的新房均价在过去5年里上涨了6成。新房和二手房价格都已达到高收入阶层以外的人难以出手购买的水平。
Original article: http://cn.nikkei.com/industry/propertiesconstruction/57811-2025-02-05-05-00-54.html?print=1
